截至10月25日，目前已上市的28只公募REITs2023年第三季度报告全部披露完毕。报告显示，除华安张江光大REIT在第三季度出现净利润亏损外，其余27只产品全部盈利。
整体来看，大部分公募REITs底层项目经营表现稳定，11个项目第三季度均实现收入超1亿元，15个项目均实现净利润超千万元。
业绩趋势向好
纵览28只公募REITs产品三季报，部分REITs在收入和净利润方面表现较为亮眼。中信证券首席经济学家明明在接受《证券日报》记者采访时表示，“尽管板块间的修复节奏仍受到经济周期等因素影响而延续分化，但整体来看，公募REITs2023年第三季度业绩呈改善趋势。其中，暑期出行旺季支撑高速公路业绩修复，生态环保类的基础设施表现也较为亮眼，保障性租赁住房业绩延续高韧性。”
从收入方面来看，11个公募REITs项目底层资产第三季度实现收入均超1亿元。其中，鹏华深圳能源REIT以6.54亿元的收入位居榜首，中金安徽交控REIT、平安广州广河REIT、浙商沪杭甬REIT、国金中国铁建REIT4只REITs收入均在2亿元以上，分别为2.58亿元、2.28亿元、2.10亿元、2.05亿元，而中信建投国家电投新能源REIT、华夏中国交建REIT、中金普洛斯REIT等6只产品收入在1亿元到2亿元之间。
从净利润方面来看，有15个公募REITs项目底层资产第三季度净利润均在千万元以上。鹏华深圳能源REIT以1.37亿元的收入稳居第一，平安广州广河REIT、中航京能光伏REIT、国金中国铁建REIT则分别以0.80亿元、0.53亿元、0.50亿元依次位列其后。
目前，28只公募REITs底层资产涵盖园区基础设施、交通基础设施(7只)、保障性租赁住房(4只)、仓储物流(3只)、能源基础设施(3只)、生态环保(2只)六大类。而在净利润超千万元的15只公募REITs中，有6只底层资产为交通基础设施，底层资产为能源基础设施和园区基础设施的REITs各为3只，另有2只REITs底层资产为生态环保、1只REITs底层资产为仓储物流。
与此同时，慷慨分红一直是公募REITs的特性之一，多只REITs在三季报中也披露了分红相关情况。以中金安徽交控REIT为例，该基金三季度实现可供分配金额1.90亿元，今年前三季度累计实现可供分配金额5.96亿元。同时，该基金于10月25日发布2023年第三次分红公告，截止收益分配基准日该基金按照基金合同约定的分红比例计算的应分配金额达1.75亿元。
中金基金相关负责人对《证券日报》记者介绍，“自去年11月份上市以来，中金安徽交控REIT已累计分配约10.89亿元，每次分配金额均为基准日可供分配金额的99%以上。”
除了中金安徽交控REIT外，10月份以来，另有华泰江苏交控REIT、华夏北京保障房REIT也分别发布分红公告，公告显示，截止其收益分配基准日，两只REITs可供分配金额分别为1.30亿元、0.28亿元。
事实上，我国公募REITs设有强制分红比例的规定。根据相关监管要求，基础设施公募REITs连续两年未按照法律法规进行收益分配的，基金管理人应当申请基金终止上市。同时，公募REITs在符合分配条件的情况下每年应至少分红一次，且收益分配比例不得低于基金年度可供分配金额的90%。
“随着第三季度业绩的修复改善，绝大部分REITs同期的可供分配金额完成也较好。”明明认为，拉长时间周期来看，REITs底层资产的经营情况在长期能够维持相对稳定的状态，叠加产品强制高比例分红的特征，有助于支撑分红的相对稳定。
看好REITs未来表现
Wind资讯数据显示，截至10月25日，已上市的公募REITs共有28只，首发募集资金总额超924亿元。而第29只公募REITs中金山东高速REIT也将于10月27日正式上市。一直以来，REITs的增类扩容备受市场和投资者关注，也持续获得政策层面的支持。
10月20日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，自发布之日起施行。
证监会同时表示，将会同相关部门单位，推进符合条件的消费基础设施项目发行公募REITs，同时强化市场监管，充分发挥REITs盘活存量资产、扩大有效投资的积极作用。
而目前已上市的公募REITs管理人也对基金未来表现充满信心。就中金安徽交控REIT相关情况，中金基金相关负责人表示，“中金安徽交控REIT三季度通行费收入25604.62万元，环比上涨7.33%，日均断面自然车流量(含免费车流量)为2.37万辆，环比上升5.26%。中金安徽交控REIT底层资产沿江高速芜湖(张韩)至安庆(大渡口)段(简称‘沿江高速’)是国家综合立体交通网主骨架‘6轴7廊8通道’和安徽省综合立体交通网主骨架‘4轴5廊6通道’的组成部分，是我国长三角地区连接长江中游城市群、成渝双城经济圈最重要的公路通道之一；同时途经安徽城市密集且经济发展水平较高的皖江城市带。虽然今年以来交通量受到周边路网变化影响，但长期来看，沿江高速的战略叠加影响和区位优势较明显。”
展望四季度，明明认为，REITs一级市场扩容增类明显提速，有望为市场供给更多的优质资产，同时做大规模以承接后续潜在的增量资金。此外，随着宏观经济的修复，REITs底层资产的经营情况或有望稳步改善。
